Herramientas para formular proyectos inmobiliarios

Curso

Herramientas para formular proyectos inmobiliarios

Departamento de Arquitectura
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Herramientas para formular proyectos inmobiliarios

Desde una perspectiva de negocio, la formulación de proyectos de propiedad raíz requiere como base el conocimiento y el entendimiento del contexto, los números y el proceso del desarrollo inmobiliario. 

Para esto se presenta (i) un panorama general del mercado inmobiliario y sus actores, (ii) expone los estudiantes a los conceptos fundamentales contables, de matemáticas financieras y de finanzas enfocados a esta industria, y (iii) culmina examinando las distintas etapas que componen un proyecto. 

Lo anterior en suma aportará a los estudiantes el lenguaje utilizado en los negocios de este sector y los aspectos a tener en consideración en el planteamiento de desarrollos inmobiliarios en general. 

Dirigido a

El curso está dirigido a arquitectos y profesionales sin formación en carreras administrativas ni de negocios en general con interés en laborar en la industria de desarrollos inmobiliarios. 

Así mismo, podrá ser extensivo a estudiantes de últimos semestres de la facultad que deseen explorar el negocio inmobiliario como ruta de inicio de su ejercicio profesional.  

Se concibe como un primer acercamiento al mundo de los negocios inmobiliarios que puede ser profundizado en la Maestría de Gestión Estratégica de Proyectos de Arquitectura de la Facultad de Arquitectura y Diseño de la Universidad. 

Objetivos

El objetivo general de este curso es permitir a los estudiantes conocer los proyectos inmobiliarios de manera integral desde una perspectiva de negocio. Ofreciendo unas herramientas básicas fundamentadas en (i) el conocimiento de la industria, (ii) la viabilidad financiera y (iii) las etapas de un desarrollo inmobiliario. 

Al finalizar este curso el estudiante estará en capacidad de realizar un chequeo de los principales requerimientos a considerar para la formulación de un proyecto inmobiliario. Así mismo, estará familiarizado con el lenguaje utilizado en el mundo de los negocios de la propiedad raíz. 

Se despertará en el estudiante curiosidad por actividades concretas que hacen parte del desarrollo de proyectos de construcción en los cuales concurren distintas disciplinas. 

Metodología

Este curso presenta conceptos teóricos necesarios para el entendimiento de las diferentes temáticas, las cuales se fundamentarán en la discusión de ejemplos reales por medio de sesiones sincrónicas a través de la herramienta Collaborate de Sicuaplus. Se llevarán a cabo ejercicios en grupo para la temática de los módulos 2 y 3. El curso a modo de repaso plantea encuestas al finalizar cada uno de los módulos que componen el programa para ver sobre cuáles temas se debe hacer un recuento.

Contenido

MÓDULO 1 – Generalidades. 

1. Introducción:

Presentación y lectura del programa.  

-El mercado inmobiliario en Colombia: 

i. Cifras de la industria.

ii. Tipo de negocios.

iii. Tipo de proyectos: hoteles, residencial (VIS, VIP, No VIS), xomercio (stand alone, centros comerciales, conveniencia), oficinas (A, B, C), bodegas, otros. 

-Actores en el negocio inmobiliario en Colombia: 

i. Constructores.

ii. Promotores.

iii. Propietarios de terrenos.

iv. Diseñadores y consultores (arquitectónicos, estructurales, bioclimáticos, seguridad humana, eléctricos, hidrosanitario e incendio, suelos, patrimonio, movilidad, paisajismo, ambiental, social).

v. Comercializadores / brokers.

vi. Interventores (técnicos, administrativos).

vii. Bancos, fondos y fiduciarias.

viii. Gremios y cajas de compensación.

ix. Usuarios (compradores / arrendatarios).

x. Gobierno (planeación, Ministerio de Vivienda, Secretaría del Hábitat, etc.). 

MÓDULO 2 – Contabilidad, matemáticas financieras y finanzas. 

2. Conceptos básicos de contabilidad y matemáticas financieras. 

-Contabilidad: 

i. Ecuación fundamental (activo / pasivo / patrimonio).

ii. Estados financieros (balance / estado de resultados / estado de flujo de efectivo.

iii. Indicadores financieros.

-Conceptos básicos de matemáticas financieras: 

i. Dinero en el tiempo.

ii. Tasas de interés.

3. Conceptos Básicos de Finanzas.

- Flujo de caja del proyecto y del inversionista: 

i. Flujo de caja. 

ii. Flujo de caja para el inversionista.

iii. TIR y VPN.

-Valoración de proyectos. 

MÓDULO 3 – La estructuración de los proyectos inmobiliarios.

4. Etapas de los proyectos inmobiliarios.

- Estructuración del proyecto inmobiliario:

i. Idea – conceptualización.

ii. Estudio de mercado (oferta y demanda).

iii. Norma urbana y cabida. 

iv. Definición de actores que intervienen en el proyecto. Responsabilidades y beneficios (estructurador, gerente, constructor, comercializador, etc.). 

v. La Prefactibilidad: 

1. Preoperativos.

2.Urbanismo.

3. Costos indirectos (comercialización, honorarios, etc.).

4. Costos directos.

5. Impuestos.

6. Lote (aporte, pago, pago en área).

7. La utilidad.

-Ejecución del proyecto inmobiliario.  

i. Diseños y estudios iniciales:

a. Arquitectónico (esquema básico, anteproyecto y proyecto).

b. Estudio de suelos, remoción en masa, sísmico.

c. Estructural y revisión diseño estructural.

d. Otros.

ii. Comercialización: 

a. Fiducia: preventas (contrato de vinculación / promesa) parqueo (aporte al fideicomiso recursos, lote), fideicomiso inmobiliario completo.

b. Caja de compensación y subsidios.

iii. Licencia (sala ventas / demolición / cerramiento / urbanismo / construcción, etc):

a. Curaduría / planeación (cargo variable – fijo, impuesto de construcción, compensación vis-vip).

b. Plan de manejo ambiental.

c. Movilidad.

d. Seguridad humana.

e. Disponibilidades de servicios públicos (gas, acueducto, electricidad).

iv. Lote: englobe y desenglobe (registro / catastro).

v. Diseños técnicos.

vi. Condiciones de giro – inicio construcción.

1. Registro como enajenador y permiso de enajenación (permiso de ventas).

2. Punto de equilibrio financiero (ventas unidades y recursos).

3. Crédito (crédito lote / crédito constructor – hipoteca).

4. Otros permisos – (espacio público, PMT).

5. Seguros (todo riesgo de construcción y rse).

vii. Construcción.

Entrega del proyecto y cierre:

i. RPH licencia de alinderamiento y constitución RPH (675 de 2001).

ii. Permiso de ocupación.

iii. Posventas: garantías y seguros (póliza decenal, incendio y terremoto zonas comunes).

iv. Entrega copropiedad (zonas comunes).

v. Liquidación.

Profesores

Álvaro Galvis Martínez

Su formación y experiencia es integral, recorre distintos ámbitos del negocio inmobiliario, desde su concepción, comercialización, ejecución y entrega, y a su vez ofrece una mirada del desarrollo de proyectos desde una perspectiva financiera y de inversión. Arquitecto, Magister en Administración de Empresas (MBA) y Especialista en Administración Financiera de la Universidad de Los Andes. Actualmente se desempeña como consultor independiente y estructurador de negocios inmobiliarios. Previamente desempeñó cargos como Porfolio Manager - Gerente del Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliario en Fiduciaria de Occidente S.A., Gerente de Proyectos en Grupo Valor S.A., Gerente Comercial en Sociedad Fondo Inmobiliario S.A., Director de Proyectos en Arcadia Arquitectos S.A.S. y Director de Gestión Fiduciaria y Proyectos en Fiduciaria Bogotá S.A.